5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗