文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开(kāi)一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么发(fā)企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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