导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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