万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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