OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么)户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江(球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么jiāng)园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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