万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局p>

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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