万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(há妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思o)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒ妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思u)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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